Налоги на строительство: что платит застройщик и подрядчик в 2026 году

Налоговая нагрузка в строительстве складывается из пяти-шести обязательных платежей, предусмотренных Налоговым кодексом. Состав набора зависит не от масштаба объекта, а от организационно-правовой формы и выбранного режима налогообложения. Разобраться в схеме «кто и за что платит» стоит до начала работ: ошибки в учете капитальных объектов и земельных участков обходятся дороже, чем сам налог.

Ниже представлен практический разбор по видам налогов: цифры, сроки и ссылки на нормы НК РФ только то, что реально влияет на бюджет стройки.

Какие налоги платит строительная компания: базовый набор

Строительная организация на общей системе налогообложения (ОСНО) платит:

• НДС 20% (с 1 января 2026 года ставка повышается до 22%) на реализацию работ и материалов.

• Налог на прибыль 25% (ставка действует с 2025 года для большинства организаций).

• Страховые взносы 30% с выплат работникам в пределах единой предельной базы.

• НДФЛ 13–15% (компания выступает в роли налогового агента с зарплаты сотрудников).

• Налог на имущество организаций до 2,5% от кадастровой или среднегодовой стоимости.

• Земельный налог до 1,5% от кадастровой стоимости участка.

• Транспортный налог если на балансе числится специализированная техника.

На упрощенной системе (УСН) картина проще: нет НДС (кроме случаев выставления счетов-фактур по просьбе контрагента) и нет налога на прибыль. Вместо них уплачивается единый налог: 6% с доходов или 15% с разницы «доходы минус расходы». При этом налог на имущество с объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, платят и упрощенцы.

«Налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие в соответствии с настоящим Кодексом обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации»ст. 372 НК РФ

Практический вывод: Если вы работаете как подрядчик на субподряде у крупного застройщика, режим налогообложения часто диктуется условиями договора. На ОСНО вы обязаны выставить счет-фактуру с НДС, на УСН работаете без него. Разница в цене контракта обычно составляет те самые 20–22%, и это необходимо закладывать в смету заранее.

НДС в строительстве: ставки, изменения 2026 года и льготы

С 1 января 2026 года базовая ставка НДС составляет 22% (вместо прежних 20%). Это касается большинства строительно-монтажных работ, реализации материалов и коммерческих услуг. Льготная ставка 10% сохраняется для социально значимых товаров, однако на строительные материалы она практически не распространяется.

Когда НДС можно не платить?

Существуют операции, освобожденные от налогообложения по ст. 149 НК РФ. Для строительной сферы актуальны:

• Реализация жилых домов и помещений продажа квартир и жилых домов НДС не облагается.

• Услуги застройщика по ДДУ при условии расчетов через эскроу-счета.

• Реставрационные работы на объектах культурного наследия (при наличии соответствующей лицензии).

• Реализация земельных участков доли в праве на землю освобождены от НДС, что снижает общую налоговую нагрузку на проект.

Важный нюанс: Освобождение от НДС не означает, что «входной» НДС по материалам можно принять к вычету. Если компания ведет одновременно облагаемые и необлагаемые операции, она обязана вести раздельный учет (требование п. 4 ст. 170 НК РФ). Игнорирование этого правила приведет к тому, что налоговая снимет вычеты.

НДС при строительстве хозспособом

Если организация возводит объект для собственных нужд своими силами (хозяйственным способом), возникает обязанность начислить НДС на стоимость строительно-монтажных работ. Налоговой базой выступают все фактические расходы: материалы, зарплата рабочих, амортизация техники. Позднее начисленный НДС можно принять к вычету после постановки объекта на учет.

Практический вывод: Для подрядчика на ОСНО повышение ставки до 22% означает автоматический пересмотр цены контракта. Если договор был заключен ранее, внимательно проверьте формулировку о цене («включая НДС» или «НДС сверху»), чтобы понять, кто понесет дополнительные издержки.

Налог на имущество организаций: что облагается, а что нет

Налог на имущество в строительной сфере частый повод для судебных споров. Главная сложность заключается в том, что объект начинает облагаться налогом с момента, когда он отвечает признакам основного средства, а не с даты регистрации права собственности в Росреестре.

Капитальные объекты vs временные сооружения

По общему правилу налогом облагается недвижимость объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Временные постройки (бытовки, сборные навесы, склады из легких конструкций) налогом не облагаются, если они не зарегистрированы как недвижимость.

• Ставки налога устанавливаются регионами (федеральный потолок для среднегодовой стоимости 2,2%, для объектов по кадастровой стоимости 2,5%).

• С 2025 года движимое имущество налогом не облагается (оборудование внутри здания не входит в налоговую базу), но само здание облагается с момента готовности к эксплуатации.

Практический вывод: Не затягивайте с постановкой построенного объекта на кадастровый учет. Если здание используется, но не оформлено, налог всё равно начислят расчетным путем.

Земельный налог при строительстве: повышающие коэффициенты

Земельный налог относится к местным платежам (ставки устанавливаются муниципалитетами: до 0,3% для жилищного строительства и до 1,5% для прочих земель). Однако для строек действуют жесткие повышающие коэффициенты:

• Коэффициент 2 применяется, если участок под жилищное строительство не застроен в течение трех лет с момента регистрации прав (пока объект не зарегистрирован).

• Для ИЖС этот льготный срок составляет 10 лет, и коэффициент 2 применяется по его истечении.

• Земля под МКД (в составе общего имущества собственников помещений) объектом налогообложения не признается (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ).

Практический вывод: Затягивание сроков жилищного строительства ведет к удвоению земельного налога. Ускорение ввода объекта в эксплуатацию напрямую снижает издержки.

Налог на прибыль и УСН: сравнение режимов

Выбор системы налогообложения это стратегическое решение, определяющее конкурентоспособность сметы и размер маржинальности.

Налоги для подрядчика и застройщика: в чем разница

Смешение ролей подрядчика и застройщика типичная ошибка, ведущая к доначислениям.

• Подрядчик получает оплату за выполненные работы и платит налоги с выручки (НДС, налог на прибыль или УСН).

• Застройщик оперирует целевыми средствами участников долевого строительства (по ДДУ), которые не облагаются налогом на прибыль (ст. 251 НК РФ), если используются по целевому назначению. Налогом облагается лишь вознаграждение самого застройщика и прибыль от продажи свободных площадей.

Топ-5 ошибок в налоговом учете строительства

1. Отсутствие раздельного учета НДС при совмещении облагаемых и необлагаемых операций (ведет к потере вычетов).

2. Уклонение от налога на имущество по фактически используемым, но еще не зарегистрированным объектам.

3. Игнорирование повышающих коэффициентов по земельным участкам с затянутыми сроками строительства.

4. Списание материалов без первичных документов (актов, накладных), из-за чего расходы исключают из налоговой базы.

5. Неверная квалификация временных сооружений (например, бытовка на капитальном фундаменте с коммуникациями, с точки зрения ФНС, может быть признана недвижимостью).

Ищете надежных поставщиков стройматериалов и ЖБИ для своего проекта? Сравнить актуальные цены, условия поставок и напрямую связаться с заводами-изготовителями можно в каталоге портала ТопСтройка.